Trois bonnes raisons d’acheter un logement en 2018

Taux bas, maintien des prêts aidés, allégement de la taxe d’habitation…Les arguments qui plaident en faveur d’un investissement immobilier devraient continuer à convaincre les candidats cette année.

Au 1er janvier 2017, la France comptait, selon l’Insee, 60% de propriétaires, un chiffre inférieur à la moyenne européenne (70%). Malgré le niveau très attractif auquel les taux d’emprunt se maintiennent depuis deux ans, de nombreux ménages, qui cultivent une certaine méfiance à l’égard des banques, hésitent encore à se lancer dans l’achat de leur premier logement, rebutés par les prix, la fiscalité et le poids des charges de la dette sur leur budget. Dans les territoires urbains comme ruraux, les opportunités sont pourtant réelles et tout indique que 2018 offrira de bonnes occasions d’investir. Au moins pour trois motifs qui vont bien au-delà des avantages liés à la reconduite du prêt à taux zéro et du dispositif Pinel dans les zones tendues.

1. Le crédit classique restera peu cher

Après l’amorce d’une hausse sensible début 2017, les taux bruts d’emprunt immobilier (hors assurance) ont décéléré au second semestre pour s’établir, à la fin de l’année dernière, aux alentours d’une moyenne estimée par l’Observatoire mensuel Crédit Logement/CSA à 1,50%, toutes durées confondues. Depuis, les indices tendent à se rétracter, de 0,01 point en janvier 2018 (1,49%) puis de 0,02 en février (1,47%). La conjonction de plusieurs phénomènes explique ce ralentissement général, confirmé par les pointages mensuels de Prêt Partners: d’une part, les banques jouent crânement le jeu de la concurrence en modérant leurs tarifs, stratégie qui vise à accroître la compétitivité de leurs offres face à un léger tassement de la demande de crédit. L’autre raison tient aux bons signaux envoyés par les marchés financiers aux prêteurs : le cours des obligations d’Etat (OAT 10 ans) est toujours inférieur à 1% et le principal taux directeur de la banque centrale Européenne vient d’être maintenu à son niveau plancher (0%), sans doute pour de longs mois encore. Dans ce contexte, rien ne semble annoncer une remontée massive des intérêts d’emprunt immobilier. Et si la plupart des spécialistes s’accordent à penser que les taux de crédit vont bien augmenter en 2018, la hausse attendue ne devrait guère aller au-delà de 0,50 point, ce qui portera leur niveau moyen à 2%. Dans l’hypothèse où cette barre symbolique serait, sinon franchie, du moins atteinte, le coût de l’argent resterait très attractif par rapport à ce qu’il fut il n’y a pas si longtemps, en 2014 (2,38%) et 2013 (3,08%). Autre avantage de taille pour les emprunteurs : la résiliation annuelle de l’assurance-crédit, entrée en vigueur début 2018, va favoriser la concurrence et peser sur les tarifs.

2. La hausse des prix est à relativiser

Dans ce bouquet de nouvelles rassurantes, il y a une épine : le redémarrage des prix de l’immobilier. Le phénomène, qui ravit autant les spéculateurs qu’il freine l’élan des ménages candidats à leur première acquisition, a été particulièrement brutal à Bordeaux où le montant des transactions a accéléré de +12,9% en 2017. Il n’a, fort heureusement, pas connu la même ampleur dans les autres métropoles, comme le signale d’ailleurs le 100e baromètre mensuel de Meilleursagents qui souligne le caractère très contrasté de ce mouvement inflationniste selon les régions : l’évolution des prix a été inférieure à +5% à Nantes (+4,7%), Nice (+4,5%), Toulouse (+4,2%) ou Strasbourg (+0,8%) et la courbe s’est même orientée négativement à Marseille (-0,3%) et surtout Montpellier (-2,3%). A Angers, Saumur et Cholet, les valeurs restent, de loin, très en deçà de ce qu’elles étaient cinq ans auparavant (respectivement -1,6%, -3,1% et -3,1 d’après les mesures effectuées par MeilleursAgents). Enfin, sur les onze plus grandes villes passées au crible par le baromètre, seules trois ont connu une hausse supérieure à 1% de leurs prix immobiliers depuis janvier 2018: Paris (+1,6%), Nantes (+1,3%) et Marseille (+1,1%) alors qu’une pause –la première depuis 18 mois !- s’est manifestée en février à Bordeaux (0% d’augmentation).

3. Des impôts locaux moins lourds

La taxe d’habitation, à la fois payée par les locataires et les propriétaires, est vouée à la suppression en 2020. D’ici-là, l’impôt sera déduit par tranche d’un tiers pour au moins 80% des foyers dès 2018, puis des deux-tiers l’an prochain. Si cette réforme fiscale suit son cours normalement, les contribuables seront, après ces deux étapes, totalement exonérés. Faut-il craindre des communes qu’elles répercutent ce manque-à-gagner de près de 10 milliards d’euros sur le montant de la taxe foncière, due par les seuls propriétaires ? Pour le cas où cette alternative devait l’emporter au sein des collectivités, on imagine très mal les élus procéder à un transfert intégral de recette sur ce seul levier fiscal supporté par 31 millions ménages dont plus du tiers de l’effectif (38%) – primo-accédants –  n’ont pas encore fini de rembourser leur crédit immobilier. Un rapport sera remis en avril prochain à l’Elysée sur les moyens à mettre en oeuvre pour dégager une ressource de substitution pérenne dans les territoires. Quoi qu’il en soit, il y aura un gain progressif pour le propriétaire, comme pour le locataire, au cours des trois prochaines années : rappelons qu’à l’échelle nationale, la taxe d’habitation s’élève en moyenne à 600 euros par foyer.