Prêt immobilier : quelles formules choisir ?

Les banques proposent en général  une offre de crédits  aux modalités de remboursement diverses, adaptés au profil du demandeur.

Prêt amortissable

C’est, de très loin, le plus courant sur le marché de l’habitat. Il couvre le montant – ou une partie – du capital emprunté,  soit la valeur totale du bien acquis (moins l’apport personnel lorsqu’il existe), auquel s’ajoute le coût du crédit proprement dit déterminé par un taux d’intérêt . C’est la somme de ces deux composantes que l’emprunteur rembourse généralement sous la forme de mensualités pour une durée prédéfinie contractuellement. Notons que cette facturation englobe très souvent les frais liés à d’autres produits bancaires, comme l’assurance emprunteur, non obligatoire en théorie mais, dans les faits, quasi-inévitable. Enfin le taux est, au choix, soit fixe soit variable. Même dans le premier cas, l’indice n’est pas figé et peut être, au gré de l’évolution de la conjoncture, corrigé à la baisse dans le cadre d’une renégociation de prêt immobilier menée auprès du banquier qui a débloqué les fonds.

Prêt in fine

En principe, cette formule s’adresse à tout le monde, particuliers, entreprises, sociétés civiles ou commerciales. En réalité, elle cible des profils bien spécifiques, majoritairement des gros contribuables (un taux d’IR de 30% et plus) qui souhaitent emprunter pour faire aboutir un projet d’investissement locatif. Dans ce type de crédit, seuls les intérêts et les charges d’assurance sont à verser mensuellement jusqu’à la fin du contrat. L’emprunteur rembourse ensuite le capital en bloc. Autre avantage du prêt in fine : les intérêts dont déductibles des impôts.

Prêt relais

Il désigne un financement à court terme (deux ans maximum) accordé aux propriétaires désireux d’investir dans un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu le leur. Il s’agit donc d’un prêt de transition destiné à régler les décalages de trésorerie qui peuvent survenir entre deux opérations (cession-acquisition).

Prêt à taux zéro

Produit phare des prêts subventionnés par l’Etat, il s’adresse aux primo-accédants à revenus modestes et intermédiaires. Comme son nom l’indique, il est exonéré d’intérêts (0%) et ses premières mensualités sont payables avec un différé de 5 à 15 ans. Pour en bénéficier, les candidats doivent présenter un niveau de ressources inférieur à un plafond réactualisé chaque année (voir la grille appliquée en 2018) : ces maxima sont établis en fonction de la taille du foyer et de la zone d’implantation du logement, selon qu’elle est localisée en zone rurale, en région parisienne, dans une grande métropole, une ville moyenne  ou un bassin touristique). Pour info : le PTZ, qui ne couvre jamais la totalité de l’investissement immobilier (jusqu’ à 40% dans le meilleur des cas), est à compléter par d’autres prêts bancaires classiques. Son champ d’application a été réduit en 2018 (voir l’article de Prêt Partners)