L’achat d’un bien de moins de cinq ans donne accès à des avantages fiscaux qui rentabilisent très vite le placement.

 

La définition juridique d’un logement neuf figure dans le Code général des Impôts (article 257 , I, 2, 2°) : sont considérés comme tels « les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants ».

Dans cette dernière catégorie, la loi prend en compte les grosses opérations qui consistent en une surélévation de l’édifice (fondations, façades hors ravalement), ainsi que certaines réhabilitations de second œuvre précisées dans l’article 245 A de l’annexe II du même Code générale des impôts, soit le remplacement des huisseries extérieures, des planchers, des cloisons intérieures, des installations électriques, sanitaires, de plomberie et de chauffage.

 Des baisses d’impôt grâce à la Loi Pinel

Si l’ensemble de ces conditions sont réunies, le bien est éligible à un ensemble de mécanismes fiscaux qui visent à en faciliter l’acquisition. Ces éléments sont à prendre en compte après une simulation d’un prêt immobilier : Le dispositif Pinel, par exemple, en vigueur depuis 2014, accorde des réductions d’impôts équivalentes à 12%, 18% ou 21% du prix du logement s’il est respectivement loué pendant 6,9 ou 12 ans en qualité de résidence principale. Cet allégement, plafonné à 63 000 euros sur l’ensemble de la période (soit 5 200 euros par an en moyenne sur 12 ans), est conditionné à un ensemble de critères relatifs au niveau de ressources du locataire et au lieu d’implantation du logement (voir le fameux zonage divisé en 5 catégories reflétant la situation du marché, à Paris, dans les grandes agglomérations, les petites et moyennes villes de 50 000 à 250 000 habitants, le territoire rural).

Frais de notaire

Une autre défiscalisation est prévue par le dispositif Censi-Bouvard, introduit par amendement législatif en 2009 afin d’élargir aux loueurs de meublés non professionnels (LMNP) les avantages accordées par l’ancienne « Loi Scellier ». Ce système, qui porte sur les logements récents loués en résidence de services, permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant de l’acquisition.
Acheter dans l’immobilier neuf (ou rénové), c’est aussi bénéficier de frais de notaire minorés (2 % à 3 % du prix du logement, contre 6 % à 7 % dans l’ancien) et d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans. Dans ce dernier cas, la déclaration est à déposer à l’administration fiscale dans les 90 jours après l’achèvement des travaux.