Immobilier : pourquoi la durée des prêts s’allonge ?

Au début de l’automne, les contrats de financement bancaire atteignaient 225 mois en moyenne, soit 18,7 ans, indique le dernier relevé de l’Observatoire du Crédit Logement/CSA.

Sur combien d’années les emprunteurs immobiliers s’engagent-ils avec leur banque ? Aujourd’hui, la part des crédits supérieurs à 20 ans s’élève à 69,3% du volume distribué (environ 7 prêts sur 10), un chiffre en hausse de 12 points depuis l’an dernier (57,7%). Cette forte progression s’explique par un important glissement de la durée des contrats au-delà de 25 ans, une formule à rallonge dont la proportion culmine désormais à 38,6% de la production après 26 % en 2017, 21,2% en 2016, 17,4% en 2015 et 15,1% en 2014 (source : Observatoire du Crédit Logement/CSA).

En l’espace de quatre ans, le délai de remboursement d’un crédit immobilier s’est donc accru de 18 mois, dont cinq de plus sur le seul exercice 2017. S’il vient de loin, le phénomène ne semble pourtant pas prêt de devoir s’essouffler puisqu’une nouvelle accélération se confirme déjà en 2018 : à plus des deux-tiers du parcours (janvier-octobre), la durée moyenne d’un emprunt a encore augmenté de six mois supplémentaires pour s’établir à 225 mois, soit 18,7 ans.

Des taux immobiliers toujours attractifs

Cette tendance lourde participe d’une stratégie bancaire qui vise à compenser la perte de pouvoir d’achat immobilier des ménages français face à une double évolution du marché : conjoncturelle pour la première, avec la hausse des prix du logement, surtout dans les grandes villes. Structurelle pour l’autre, depuis que la portée des dispositifs publics de soutien à la primo-accession a été réduite par l’Etat (recentrage du PTZ dans le neuf et sur les zones en tension, suppression de l’APL accession).

Dans ce contexte, la dégradation du niveau de solvabilité des ménages emprunteurs conduit les banques à adapter leurs offres à une logique de concurrence forte qui se traduit par des tarifs attractifs. En témoigne la courbe des taux, maintenue à un niveau bas sous l’impulsion positive de la politique monétaire hyper-accommodante conduite par Francfort en zone euro. Objectif : soutenir la demande immobilière et drainer toujours plus de candidats à l’acquisition, y compris dans les catégories modestes.

L’allongement de la durée des contrats s’inscrit dans les principes de cette politique conquérante décrite par l’observatoire du Crédit Logement. A preuve, les ménages dont la personne de référence a moins de 35 ans ou dispose d’un salaire inférieur à trois SMIC, ont été plus nombreux à obtenir un prêt immobilier classique en 2018 sur le marché du neuf, soit respectivement 51% contre 49% un an auparavant (pour les jeunes), et 41% contre 37% (pour les revenus modestes, quel que soit l’âge).