Les tendances haussières observées en mai sont à relativiser dans la mesure où elles s’inscrivent dans un contexte où le marché du crédit a été fortement ralenti (-40%) en raison de l’arrêt presque généralisé de l’activité économique lié au confinement sanitaire. Des restrictions progressivement levées depuis un mois, lent prélude à un retour à la normale qui semble devoir se confirmer pour l’été.

Comment ont évolué les taux immobiliers pendant la crise du Covid-19 ? Les données recueillies par l’Observatoire du Crédit Logement/CSA entre mars et mai, permettent aujourd’hui de prendre le recul suffisant pour analyser les conséquences de cet épisode exceptionnel sur les conditions d’accès au prêt immobilier, mais aussi de tracer des perspectives à court et moyen terme sur ce qui attend les ménages emprunteurs, alors que semble s’éloigner la menace d’une récidive de l’épidémie.

Une réaction des banques au risque

Un point sur les niveaux d’intérêts d’abord. Ils ont été facturés à 1,25% en moyenne le mois dernier (toutes durées contractuelles confondues), soit une progression de 7 points par rapport à avril (1,18%) et de 10 points depuis mars (1,15%). La hausse a donc accéléré par rapport aux évolutions modérées qui, jusqu’ici, rythmaient la lente remontée de la courbe, tendance de fonds amorcée à la fin de l’automne dernier. Un rebond qui intervient « après un premier trimestre durant lequel le taux moyen n’avait fait que grappiller de 1 à 2 points de base chaque mois » indique l’Observatoire. Pour ses experts, le soubresaut printanier traduit « une réponse stratégique des banques à l’amplification des risques et à l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières » consécutifs à la crise du coronavirus.

Pour autant, l’écart constaté entre avril et mai ne constitue en rien un signe de rupture qui marquerait le début d’une phase nouvelle -et durable – moins favorable aux emprunteurs que la précédente (grosso modo toute l’année 2019 avec un plancher historique atteint à la fin de l’été dernier).

Plusieurs raisons inclinent à un certain optimisme : tout d’abord, les taux restent très compétitifs et retrouvent seulement le niveau qui était le leur il y a un an (1,24% en juin 2019). Un tarif très inférieur au dernier point haut touché en août 2017 (1,58%) et sans commune mesure avec les sommets franchis en 2008 (5%) lors de la dernière grande crise économique, laquelle s’était soldée par une sévère contraction de la demande immobilière. Or, à en croire les relevés récents effectués par meilleursagents.com, rien de comparable ne semble se dessiner aujourd’hui : depuis le 11 mai, date d’entrée en vigueur de déconfinement, le nombre de transactions serait déjà quatre fois supérieur au bilan d’avril, et le mois de juin 2020 renouerait déjà avec les volumes de vente de juin 2019 (avec un effet rattrapage notable puisque 160 000 opérations auraient été gelées pendant la crise sanitaire).

Le courtier immobilier, un partenaire pour décrocher un crédit

Autre changement par rapport à l’épisode 2008-2011 : le marché du crédit aux particuliers et aux entreprises est aujourd’hui soutenu par la banque centrale européenne (BCE) au moyen d’une politique monétaire inflationniste propice au maintien de taux attractifs en zone euro.

Pour autant, l’Observatoire constate, il est vrai, un durcissement des conditions d’accès au crédit en direction « des emprunteurs les plus modestes et les moins dotés en apport personnel ». Un tour de vis opéré bien avant le confinement puisqu’il obéissait à des recommandations émises, dès décembre 2019, par la Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF). Ce resserrement s’est combiné, dès avril dernier, à la baisse des taux d’usure, un plafond réglementé au-dessus duquel les banques ont interdiction de prêter (soit une limite à 2,51% d’intérêts pour les crédits de 20 ans et plus). Une double peine qu’il est possible de surmonter en recourant au service d’un courtier en crédit immobilier : ces professionnels certifiés, rompus à l’exercice de la négociation bancaire, disposent de l’argumentaire requis pour valoriser les atouts des emprunteurs, quelle que soit la qualité de leurs dossiers.