L’extrême attractivité des taux d’intérêts  a très largement alimenté le moteur à crédit en 2019. Mais pas seulement : les banques, soucieuses de maintenir leurs marges, ont aussi assoupli leur conditions d’accès à l’emprunt, en réévaluant à la baisse le niveau d’apport personnel exigé aux ménages acquéreurs. Pour combien de temps ?

Si les meilleurs profils ont encore la possibilité de contracter des prêts à 110% (sans apport personnel), la plupart des candidats à un financement immobilier n’échappe pas à l’antienne de leur banque qui,  à tous les coups ou presque, leur réclamera une garantie sous forme d’avance financière pour compléter, avec leurs propres moyens (épargne, donations, prêts familiaux…),  le montant du capital couvert par le crédit. Très souvent, cette somme doit être suffisante pour prendre en charge l’ensemble des dépenses  annexes relatives à la transaction (émoluments du notaire, frais de dossier,  impôts et taxes) dont le cumul correspond, en général à 10, voire 15% de la valeur du bien. Ces indices, dont certains, comme les frais d’agence, sont négociables par un courtier en crédit immobilier, servent de repères aux établissements pour fixer un apport minimal exigible.

Quel apport moyen pour acheter un logement à Nantes ?

Dans les faits, bien que la pratique ne soit encadrée par aucun texte juridique, il est très rare que la part de fonds propres réclamée aux candidats se situe sous la barre des 10% et aille au-delà des 30 ou 40%*. Or, ces montants qui relèvent de l’usage ont sensiblement diminué en 2019 : dans son dernier  pointage, l’Observatoire du Crédit Logement/CSA constate, en valeur et glissement annuel, « un recul de -5,3% entre janvier et novembre », le tout dans un contexte très favorable marqué par des taux d’intérêts historiquement bas (1,12% en novembre, toutes durées confondues) .

A la fin de l’été dernier, la même fédération d’experts établissait un niveau d’apport moyen de 14,3%, loin de la médiane qui a longtemps prévalu (environ 20%, et même 23% à la fin des années 2000 selon l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution). L’Observatoire notait toutefois, au cœur de l’automne 2019, une légère remontée du curseur sur le marché du logement ancien (16%, après 15% au printemps dernier), signe d’un durcissement, encore très relatif,  des critères d’attribution d’un prêt à l’habitat (à fin octobre par exemple, la baisse annuelle de l’apport personnel, estimée à -6,3% sur les dix premiers mois de l’année,  était plus rapide qu’aujourd’hui).

Ces valeurs indicatives sont bien évidemment à prendre avec prudence dans la mesure où d’importantes disparités peuvent survenir en fonction de la spécificité des dossiers et des profils, le type de logements et les territoires où ils sont implantés. Un récent état des lieux dressé par un réseau de courtage immobilier constate des écarts importants de ville à ville : l’apport nécessaire pour financer un projet d’acquisition d’un logement de 75 m² varie presque du simple au double entre Nantes (l’équivalent de 11 mois de revenus mensuels à injecter en moyenne) et Paris (21 mois).

Selon les auteurs de cette étude, les fonds propres avancés par les emprunteurs sont globalement plus importants en 2019 qu’en 2018, soit l’équivalent de 4 mois de salaires aujourd’hui, contre un mois l’an dernier (là encore, il ne s’agit que d’une tendance globale). D’après les données recueillies, près de la moitié (47%) de ces candidats débloquent moins de 10 000 euros.

*Rien n’interdit non plus aux emprunteurs débloquer une somme supérieure et, ainsi, se mettre en position de force au moment de négocier un crédit immobilier.