Crédit immobilier : à quoi s’attendre en 2019 ?

Quelques mesures adoptées dans le cadre du projet de loi de Finances devraient, dès le 1er janvier prochain, avoir des répercussions (pas forcément négatives au demeurant) sur les conditions d’accès et la compétitivité du marché de l’emprunt à l’habitat.

Les ménages qui projettent d’acheter un logement en 2019 devront composer avec quelques innovations, fiscales pour la plupart : si le flou demeure encore sur l’évolution de long terme des taux d’intérêts, dont l’hypothèse d’une remontée massive est d’ailleurs écartée par une majorité d’observateurs économiques -du moins dans l’immédiat – il semble acquis que le marché du crédit va s’inscrire dans un environnement à peu près stable. A quelques exceptions près. Lesquelles ?

Tour de vis fiscal sur l’assurance-emprunteur

A priori, il deviendra plus cher de souscrire un contrat en 2019 en raison d’un élargissement de la TSCA (taxe spéciale sur les conventions d’assurance) à la garantie-décès, qui en était jusqu’ici exonérée. Dans quelle mesure l’application de cette contribution de 9% va-t-elle se faire sentir sur les tarifs ? A l’automne dernier, Bercy anticipait un possible hausse « de 3 euros par mois » pour un prêt de 100 000 euros échelonné sur quinze ans. Soit un surcoût de 540 euros sur la totalité de la durée de remboursement. Cet exemple, fourni à titre indicatif par l’Etat, ne reflète pas forcément la réalité de ce que sera la politique bancaire après l’entrée en vigueur de cette mesure qui, du fait de sa non-rétroactivité, s’appliquera –rappelons-le- sur les nouvelles souscriptions, et non les contrats antérieurs au 1er janvier. Suffisant pour décourager les résiliations ?

Prélèvement à la source : quelles conséquences pour les candidats à l’achat ?

A partir de 2019, l’impôt sur le revenu sera directement ponctionné sur le salaire. Conséquence, la part de rémunération qui sert à calculer la capacité d’endettement et le « reste à vivre » des ménages emprunteurs s’en trouvera réduite. Cette perte de pouvoir d’achat va-t-elle durcir les conditions d’attribution des prêts immobiliers ? Non car les banques ont promis de jouer le jeu en continuant à se baser sur le « net avant impôt », un montant qui figurera aussi sur les bulletins de paie.
Qu’en est-il des modalités de versement des avantages fiscaux accordés dans le cadre d’un investissement locatif de type Pinel ? Les sommes à restituer aux propriétaires concernés seront virés en deux temps par l’administration : 60% en janvier 2019 et le solde restant (40%) en août ou en septembre de la même année.

Fiscalité allégée sur les plus-values immobilières des non-résidents

Contrairement aux personnes domiciliées aux France qui bénéficient d’une exonération d’impôts sur les éventuelles plus-values réalisées à la vente de leur résidence principale, les non-résidents étaient, depuis 2012, soumis à des prélèvements sociaux sur le même type d’opération. Cette distinction devrait (partiellement) disparaître l’année prochaine : en l’état actuel du texte, et sous réserve d’autres modifications de dernière minute, seuls les contribuables « relevant d’un régime de Sécurité sociale de l’Espace Economique Européen (31 pays) ou de Suisse » verraient la fiscalité sur leurs gains immobiliers réalisés en France être réduite de 17,2% à 7,5%.

Le PTZ prolongé à Nantes et Angers

Ces deux dispositifs continuent à fonctionner l’an prochain selon des modalités inchangées par rapport à celles de 2018 : la défiscalisation Pinel sur l’investissement locatif et le prêt à taux zéro accordés sous conditions de ressources aux primo-accédants restent limités aux zones tendues (Ile-de-France, grandes agglomération de plus de 250 000 habitants et certains territoires touristiques). A Nantes, le PTZ reste en vigueur dans son intégralité (40% du prix) à condition que l’achat porte sur un bien neuf. A Angers, répertorié en zone non-éligible, il est plafonné à 20% jusqu’au 31 décembre 2019 (40% dans l’ancien si l’acquéreur engage des travaux de rénovation).